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第212条 ←分则 第十三章 租赁合同 ←中华人民共和国合同法释义

添加时间:2018年5月25日   来源: 西安知名律师     http://www.xazmls.com/
  本章共二十五条,主要对租赁合同的概念、租赁合同的主要条款、租赁合同的期限、租赁合同的形式、出租人交付租赁物、对租赁物的维修以及对租赁物的质量和权利的瑕疵担保义务、承租人妥善保管租赁物、按时交纳租金的义务等问题作出了规定。
  第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
  【释义】本条是关于租赁合同的概念的规定。
  本条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。从这条规定中可以看出,租赁合同有以下特征:
  1.租赁合同是转移财产使用权的合同
  租赁合同是一方当事人(出租人)将租赁物有限期地交给另一方当事人(承租人)使用,承租人按照约定使用该租赁物并获得收益。在租赁的有效期内,承租人可以对租赁物占有、使用、收益,而不能任意处分租赁物。当租赁合同期满,承租人要将租赁物返还出租人。因此,租赁合同只是将租赁物的使用权转让给承租人,而租赁物的所有权或处分权仍属于出租人。租赁合同的这一特征区别于买卖合同和赠与合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人的合同。赠与合同是赠与人将自己的财产给予受赠人。这两类合同都是以转移财产的所有权为基本特征的。
  2.承租人取得租赁物的使用权是以支付租金为代价
  承租人使用租赁物是为了满足自己的生产或生活需要的,出租人出租租赁物是为了使租赁物的价值得以实现,取得一定的收益。承租人要取得使用权不是无偿的,是要向出租人支付租金的。支付租金是租赁合同的本质特征。这一特征区别于借用合同,借用合同虽然借用人取得了借用物的使用权,但是借用是无偿的,不需付出任何代价。同时这一特征也区别于借款合同,虽然两者都是有偿的,但借款合同支付的是利息。利息不同于租金,租金双方当事人可以约定,利息在很多情况下是法定的,当事人是不能约定的,即使是自然人之间的借款利息也有一个上限要求,不能放高利贷;租金可以不按租期的时间长短来计算,利息往往是根据借款时间的长短来计算。
  3.租赁合同的标的物是有体物、非消耗物
  租赁物必须是有形的财产,这是租赁合同的特征之一。租赁可以是动产,如汽车、机械设备、计算机等,也可以是不动产,如房屋。但无论是动产还是不动产,它们都是有形的,都是能以一定的物质形式表现出来的。无形的财产不能作为租赁的标的物。这是与租赁合同中承租人占有、使用租赁物的特征紧密联系的。非消耗物是指能够多次使用而不改变其形态和基本价值的物。一次性使用的物品或很快就消耗掉的物品不能作为租赁物,如洗涤用品、粮食等,因为这些物品一经使用,就已丧失其自身的价值,甚至物本身已经消失了,根本不可能再要求出租人返还。因此,消耗物不能作为租赁合同的标的物。
  4.租赁合同是双务有偿的合同
  在租赁合同中,出租人和承租人均享有权利和承担义务,出租人须将租赁物交付承租人,并保证租赁物符合约定的使用状态。承租人负有妥善保管租赁物并按约定按期向出租人支付租金。任何一方当事人在享有权利的同时都是以履行一定义务为代价的。因此,租赁合同是双务有偿的合同。它区别于赠与合同,赠与合同在通常情况下一般是单务合同,赠与人向受赠人赠与财物并不以对方承担一定义务为条件。
  5.租赁合同具有临时性
  租赁合同是出租人将其财产的使用收益在一定期限内转让给承租人,因为不是所有权的转移,因此,承租人不可能对租赁物永久地使用,物的使用价值也是有一定期限的。各国法律一般都对租赁期限的最长时间有所限制。我国合同法规定,租赁期限最长不能超过20年。租赁合同根据租赁的不同可分为动产租赁和不动产租赁,不动产租赁在我国主要指房屋租赁。根据租赁合同是否约定期限可分为定期租赁和不定期租赁。定期租赁关系到租金的交付日期、租赁物的返还的日期、合同终止的时间等问题。不定期租赁赋予合同当事人随时解除合同的权利。
  租赁合同是在人们的经济生活和日常生活中经常使用的一种合同。它可以在自然人、法人之间调剂余缺,充分发挥物的使用功能,最大限度的使用其价值。通过租赁,承租人与出租人双方的利益可以同时得到满足,因此,租赁是现实经济生活中较为重要的一种经济形式。
  目前在我国的经济生活中,有些交易行为,如土地使用权的出让和转让、农村的土地承包经营权、土地使用权的租赁、企业承包租赁经营等形式,是否用本法关于租赁合同的规定加以调整,在起草合同法的过程中有不同意见。有的人认为,上述几种经营形式从实质上讲是租赁,应该由租赁合同调整;也有人认为要根据不同情况来分析,土地使用权的出让和转让,农村土地承包经营权更多地是对土地的使用权的取得,土地使用权的使用年限最高可达到70年,土地承包经营权30年不变,它是一种用益物权,各国一般都将这种土地使用权通过物权法来调整。本章规定不适用于土地使用权的出让、转让和农村土地承包经营权。对于国有土地使用权的出租问题,目前我国法律还没有具体规定,只是在少数地区进行试点,它是为了便于各级政府进一步盘活存量用地的一项措施,它还有待于在试行中不断总结经验。
  对于企业的租赁经营合同与本章规定的租赁合同是不同的,表现在,一是企业租赁的当事人一方是企业的所有人或管理人,另一方则是本企业的职工,他们之间本来就有一个内部管理的关系;二是合同订立是以公开招标的形式进行的,有时还须由有关部门批准;三是租赁的标的是整个企业,而不是某一特定的财产,是人财物、产供销、资金、技术、经营等多种因素的综合体,承租人获得的不仅是对财产的使用权,而是一种经营权;四是承租人须以自己的财产向企业提供担保;五是按照合同的要求,合同终止时,企业的价值须大于租赁时的价值。从上述特征中可以看出,本章规定的租赁合同不能适用于企业的租赁经营活动。



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