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买卖二手房四步练就火眼金睛 地产中介巧周旋

添加时间:2018年4月19日   来源: 西安知名律师     http://www.xazmls.com/

2009年08月07日  理财周报
  
  买卖二手房,不可避免的要与地产中介打交道,那些初涉买房的购房者该如何做呢?首先要学会如何在买房的过程中识破中介的骗术并与之巧妙周旋,然后再利用中介寻找到合适的房子,利用中介之间的竞争来寻找房源以及合理的价格和交易条件。

  多中介放盘

  找对帮手

  在二手房交易市场,最重要的就是房源信息,买房者自身限于活动圈信息圈的囿制,通常是处于信息不对称的状态,这也正是房地产中介生存之源——可以为买卖双方提供信息平台,让买房者接触最大范围的房源,同时为卖方者找到最高竞价者。

  通常多家中介公司所享有的房源信息都差不多,同一套房子通常都会在多个地产中介放盘,而对于买房者来说,若是看中了一套房子,则要多下功夫,可在多个中介咨询该房源的信息,并同时与多个中介谈判房价的下调空间以及手续费问题,在轮转一周后,自然能从中拿捏看中的房子的真实市场价格,并能从中找到最划算的中介公司代理。

  考察中介的经营性质

  聊天验明经纪人专业度

  直营的中介公司一般实力都比较雄厚,也比较注意自身的品牌形象,内部的管理体系也比较完善,相对来说损害客户利益的几率也相对较小,而加盟中介公司虽然打的是国际著名中介品牌的旗帜,但其自身的管理体系及实力都显得明显的薄弱,由于市场行情和宏观调控的影响,很多加盟店随时都有关门大吉的可能,选择这样的房产中介无疑就选择了一种风险。

  专业度是选择房产经纪人的首要条件,在看房的过程中,可以多聊些对房价走势判断、经营区域楼盘出售情况、交易流程、贷款税费、推荐房源性价比以及如何优化客户的购房计划方案等专业性话题,从中就能看出房产经纪人是否专业,是否值得信赖。

  查询居间协议是否经过工商局备案

  由于二手房交易的地域性和业内很多专业术语和行规惯例,国家并未强制要求中介公司使用法定文本,各地的房产中介公司与委托方都可自由协商签订相关的委托协议及合同或中介公司自行制定格式的居间协议及合同。但若是中介公司单方制定的格式合同,则应在其使用所在区域的工商局进行备案,在备案时工商局会对相关条款进行审核,经过备案的协议及合同基本上能保障消费者的合法权益。在签订相关协议及合同时应特别注意重要条款(如付款方式、付款途径、违约责任、后续服务、中介公司的权利及义务等)。

  也就是说,除非是双方协商制定的合同,若使用房地产中介提供的格式合同,最好在落笔签名之前到工商局查明协议是否经过备案以防陷入被动。

  房款尽量使用银行托管服务

  二手房的特殊交易模式暗藏着极大的风险,而其中房款交易是风险最大的一个环节。作为自然人的卖方无论从哪方面来说其交易风险都远高于一手楼盘与开发商的交易风险,在二手房交易市场,以往通常的做法是二手房交易中房款通过中介公司的账户来控制风险。

  在交易中,中介公司担当了安全保护者的角色,但实际上,选择中介公司作为保证房款安全的第三方也并非权宜之计。中介公司除了能赚取这段时间的利息之外,不少中介公司会在自身的资金周转不灵时动用客户的房款,甚至卷款而逃。

  因此,在二手房交易中房款最好选择银行或公证处进行资金监管,这样更安全更有保障得多。

  安全中介怎么挑?

  第1招查验其营业执照、房地产经纪机构或分支机构备案证书、房地产经纪从业人员资格证书,应在经营场所公示。

  第2招推荐使用建设(房管)、工商等部门制定的合同示范文本,在签订合同时要求承办的执业经纪人在合同上签字并注明资格证书编号。

  第3招若将房屋委托房地产经纪机构代理出租或通过房地产经纪机构租房,应委托缴纳了保证金、通过指定银行从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构,并通过银行收付租金。

  第4招从事房屋买卖业务时,与房地产经纪机构签订房地产经纪合同应明确房屋成交价及佣金标准,达成意向后应坚持买卖双方见面并签订房屋买卖合同。

  第5招先查验房地产经纪信用档案,后接洽经纪业务。



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